Cos’è la cedolare secca e quanto si paga?

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo con aliquota fissa del 21% sul canone annuo (10% per i contratti a canone concordato). Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. Dal 2024, il 26% si applica dal secondo immobile locato.

Il locatore può aumentare il canone con la cedolare secca?

No. Con la cedolare secca il locatore rinuncia espressamente a qualsiasi aggiornamento del canone, incluso l’adeguamento ISTAT. Questa rinuncia vale per tutta la durata del contratto e delle proroghe in cui si esercita l’opzione.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Solo i locatori persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo (categorie catastali A1-A11, esclusa A10). Non possono aderire società, associazioni, enti commerciali o professionisti che locano nell’esercizio dell’attività.

Come si esercita l’opzione per la cedolare secca?

L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate. Può essere revocata o esercitata in ciascuna annualità successiva, sempre tramite il modello RLI.

Contratto di Locazione con Cedolare Secca

Aggiornato marzo 2026

Il contratto di locazione con cedolare secca consente al locatore di optare per un regime fiscale sostitutivo, introdotto dal D.Lgs. 23/2011, che prevede il pagamento di un’imposta fissa del 21% (o del 10% per i contratti a canone concordato) in sostituzione di IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo.

GratuitoPDF & WordRif.: D.Lgs. 23/2011, L. 431/1998

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Non può superare tre mensilità del canone

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Regime fiscale

Opzione per la cedolare secca (21%)

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Anteprima

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO CON OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA (L. 431/1998 — D.Lgs. 23/2011) TRA Il/La Sig./Sig.ra [Nome e cognome del locatore], C.F. [Codice fiscale del locatore], residente in [Residenza del locatore], di seguito denominato/a «LOCATORE» E Il/La Sig./Sig.ra [Nome e cognome del conduttore], C.F. [Codice fiscale del conduttore], residente in [Residenza del conduttore], di seguito denominato/a «CONDUTTORE» SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE Art. 1 — Oggetto Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’unità immobiliare di tipo [Tipo di immobile] sita in [Comune dell'immobile], [Indirizzo dell'immobile], della superficie di circa [Superficie (mq)] mq, composta da [Numero vani] vani, ad uso [Uso dell'immobile]. Art. 2 — Durata Il presente contratto ha durata di anni quattro (4) con decorrenza dal [Data di decorrenza] e si rinnoverà automaticamente per ulteriori quattro anni (4), salvo disdetta da comunicarsi con lettera raccomandata A/R almeno sei mesi prima della scadenza. Art. 3 — Canone Il canone di locazione è stabilito in € [Canone mensile (€)] mensili, da corrispondersi entro il giorno [Giorno di pagamento] di ciascun mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente indicato dal Locatore. Art. 4 — Cedolare secca e rinuncia aggiornamento ISTAT Il Locatore dichiara di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca ai sensi del D.Lgs. 23/2011. Per l’intera durata del contratto e delle eventuali proroghe in cui viene esercitata l’opzione, il Locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, incluso l’adeguamento ISTAT di cui all’art. 32 L. 392/1978. Il Locatore dichiara di aver comunicato al Conduttore, con lettera raccomandata A/R inviata prima della stipula del presente contratto, la propria intenzione di esercitare l’opzione per la cedolare secca e la conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone.{{/if}} {{#if cedolare_secca}}Art. 5 — Deposito cauzionale Il Conduttore versa a titolo di deposito cauzionale la somma di € [Deposito cauzionale (€)]. Tale somma, produttiva di interessi legali, sarà restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile. Art. 6 — Destinazione d’uso L’immobile è destinato ad uso [Uso dell'immobile] del Conduttore e del suo nucleo familiare. È vietata qualsiasi variazione della destinazione d’uso senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Art. 7 — Manutenzione La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni (art. 1609 c.c.) sono a carico del Conduttore. La manutenzione straordinaria è a carico del Locatore. Art. 8 — Divieto di sublocazione È vietata la sublocazione totale dell’immobile. La sublocazione parziale è consentita solo previo consenso scritto del Locatore. Art. 8 — Registrazione Il presente contratto sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Le spese di registrazione sono ripartite in parti uguali tra le parti. Art. 11 — Clausola risolutiva Il contratto si intenderà risolto di diritto qualora il Conduttore: (a) non versi il canone per almeno due mensilità; (b) muti la destinazione d’uso; (c) subceda il contratto senza autorizzazione. Art. 12 — Foro competente Per qualsiasi controversia è competente il Foro di [Comune dell'immobile]. Letto, approvato e sottoscritto. [Luogo di stipula], [Data di stipula] Il Locatore: _________________________ ([Nome e cognome del locatore]) Il Conduttore: _________________________ ([Nome e cognome del conduttore])

Note importanti

Nota legale

La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo con un’aliquota fissa del 21% (10% per canone concordato). Il locatore deve comunicare al conduttore la rinuncia all’aggiornamento ISTAT tramite raccomandata A/R o PEC prima della stipula. L’opzione si esercita con il modello RLI. Dal 2024, l’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in cedolare secca. Il regime è riservato a persone fisiche per immobili abitativi (cat. A1-A11, esclusa A10).

Questo modello e fornito a scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale professionale. Per questioni legali, si consiglia di rivolgersi a un avvocato.

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